Een huis kopen in de Franse Alpen - Wat je moet weten

Een huis kopen in de Franse Alpen is een aantrekkelijk vooruitzicht voor veel enthousiaste skiërs die het gebied jaar na jaar bezoeken voor hun vakantie.

Maar hoe gemakkelijk is het om een tweede huis te kopen in de Franse Alpen? En door welke hoepels moet je springen om deze droom werkelijkheid te laten worden?

Hieronder presenteren we de belangrijkste feiten die je moet weten als je overweegt een Frans ski-huis te kopen:

• Beschikbaarheid van Frans onroerend goed voor buitenlanders
• Type vastgoed in Frankrijk
• Voordelen van nieuwbouw
• Voordelen van het kopen van een leasebackwoning
• Aankoopproces & kosten
• Bouwgaranties
• Een hypotheek nemen
• Franse onroerendgoedbelasting
• Verkopen, successierechten & vermogenswinsten

Meer informatie vind je op onze pagina Info voor kopers.
 

Kunnen buitenlanders een huis kopen in Frankrijk?

Ja. In Frankrijk zijn er, in tegenstelling tot Oostenrijk en Zwitserland, geen beperkingen voor buitenlandse kopers. Het is mogelijk voor buitenlandse kopers om een woning te kopen op hun eigen naam of op naam van een bedrijf, en de meeste woningen hebben de status van tweede woning, dus er zijn geen beperkingen op het gebruik van de woning en geen huurverplichting.

Buitenlanders zijn vrij om een woning te kopen van elke grootte (m2) en elk type (chalet, appartement, hotel, enz.) zonder beperkingen.

In schril contrast met de buurlanden Zwitserland en Oostenrijk, waar onroerend goed onderworpen is aan beperkingen en regels op nationaal, regionaal en soms lokaal niveau, is onroerend goed in Frankrijk eenvoudig en zonder complicaties toegankelijk voor buitenlandse kopers.
 

Type vastgoed in Frankrijk

Er zijn drie hoofdtypen onroerend goed in Frankrijk: klassieke freehold, leaseback en "doe-het-zelf leaseback".

1. Klassieke eigendom

De meeste eigendommen zijn klassieke eigendomsrechten. Je bent eigenaar van het pand en je kunt het exclusief voor jezelf houden of je kunt het verhuren; aan jou de keuze.
 
In Frankrijk is het mogelijk om de 20% TVA (Franse btw) op een nieuw onroerend goed terug te vragen, op voorwaarde dat het beschikbaar wordt gesteld voor verhuur op een commerciële, volledig beheerde basis. Dit staat bekend als "leaseback". Dit is een belastingprikkel die bedoeld is om eigenaren aan te moedigen hun appartementen te verhuren, waardoor lege bedden in het resort worden voorkomen, en om het toerisme en de werkgelegenheid in de lokale omgeving te stimuleren.
 
In feite kun je dus 20% korting krijgen op de prijs in onze prijslijst. Om in aanmerking te komen voor de 20% TVA reclaim moet je je woning beschikbaar stellen voor verhuur op commerciële basis (niet alleen zelf verhuren aan vrienden en familie). Je moet een commerciële huurovereenkomst sluiten met een erkend gespecialiseerd bedrijf en zij zullen je ook helpen met het papierwerk om de belasting terug te vorderen. Het verhuurbedrijf moet een aantal basisdiensten leveren aan de huurders, zoals schoonmaken, linnengoed ruilen, sleutels, ontbijt, enz. De huurregelingen kunnen heel flexibel zijn, maar de woning moet in de winter minstens 8 of 9 weken en in de zomer minstens 3 weken te huur zijn. Je mag de woning niet meer dan 182 dagen per jaar bewonen. Afhankelijk van de woning en het resort kunnen we je meer informatie geven.
 
Omdat je de huurovereenkomst hebt opgesteld, kun je deze ook opzeggen en dan ben je niet langer verplicht om de woning in de toekomst te verhuren. Dit is uniek voor het Franse systeem - als je een huis koopt in Oostenrijk of Zwitserland met een huurverplichting, dan is die verplichting niet opzegbaar en blijft die voor altijd bestaan. De teruggevorderde 20% TVA wordt afgeschreven over 20 jaar, dus als je na 10 jaar besluit om de huurovereenkomst op te zeggen en terug te keren naar exclusief gebruik van het pand, betaal je de helft van de belasting die je hebt bespaard terug. Je kunt het pand op elk moment verkopen en de koper kan ofwel de huurovereenkomst voortzetten of een deel van de TVA terugbetalen en het behouden voor persoonlijk gebruik. Als je na 20 jaar verkoopt, hoef je geen btw terug te betalen.
 

2. Leasebackontwikkelingen

Sommige nieuwbouwprojecten zijn specifiek aangewezen als "leaseback" en je bent verplicht om je appartement te huren als je het niet gebruikt. Dit zijn meestal grotere projecten, vaak met een reeks extra diensten en faciliteiten zoals een conciërge, zwembad, wellnessruimte, restaurant en lounge. Het juridische concept is dat je een standaard "vrij eigendom" koopt, maar op de dag dat je de aankoop afrondt, teken je ook een huurovereenkomst met een commerciële exploitant die het project beheert en je woning verhuurt wanneer je er niet verblijft. Het huurcontract heeft een looptijd van 9 of 11 jaar en de exploitant heeft opties om het te verlengen en te vernieuwen.
 
Beheermaatschappijen hebben allemaal iets andere regels over het gebruik van het eigendom door de eigenaar en sommige zijn flexibeler dan andere. Eigenaars blokkeren periodes in het hoogseizoen voor eigen gebruik, maar last-minute boekingen en onbeperkt gebruik buiten het seizoen zijn soms toegestaan. De ontwikkelaar regelt de btw-korting voor je zodat je alleen de netto aankoopprijs betaalt; je betaalt helemaal geen btw.
 
Naast de TVA-korting profiteren eigenaars van leaseback-appartementen van een volledig beheerde en onderhouden woning, die regelmatige huurinkomsten genereert. Sommige leasebackoperators geven een gegarandeerd geïndexeerd huurinkomen, anderen betalen je een deel van de werkelijke huurinkomsten voor de weken dat je appartement in de huurpool zat.
 
Eigenaars kunnen periodes blokkeren voor eigen gebruik en de voorwaarden zijn nu veel flexibeler dan vroeger.

3. Doe-het-zelf leaseback

Als je een nieuw "klassiek vrijstaand" appartement of chalet koopt, kun je nog steeds profiteren van de 20% TVA-terugvordering als je je woning beschikbaar stelt voor verhuur op commerciële basis. Je kunt dus effectief profiteren van een korting van 20% op elke nieuwbouwwoning die wordt aangeboden op onze website in Frankrijk als je bereid bent om je appartement beschikbaar te stellen voor verhuur op lange termijn, op commerciële basis.
 
Om in aanmerking te komen voor de belastingvoordelen moet je een commerciële huurovereenkomst sluiten met een management en dat bedrijf moet een aantal basisdiensten leveren aan de huurders (schoonmaak, linnenwissel, sleutels, ontbijt, enz.). Je moet het appartement beschikbaar stellen voor verhuur voor ten minste 8/9 weken in de winter en 3 weken in de zomer en je mag de woning niet meer dan 182 dagen per jaar bewonen.

Afhankelijk van de accommodatie en het resort kunnen we een aantal introducties en verdere details geven.
 
De teruggevorderde TVA op een "DIY leaseback"-eigendom wordt afgeschreven over 20 jaar, dus als je na 10 jaar besluit om de huurovereenkomst op te zeggen en het eigendom weer exclusief te gebruiken, betaal je de helft van de belasting die je hebt bespaard terug. Je kunt het pand op elk moment verkopen en de koper kan ofwel de huurovereenkomst voortzetten of een deel van de TVA terugbetalen en het voor persoonlijk gebruik behouden.
 

Voordelen van nieuwbouw/leaseback

Het belangrijkste voordeel van het kopen van een nieuwbouwwoning is dat je 20% TVA (Franse btw) kunt besparen door een commercieel verhuurprogramma (leaseback) af te sluiten. Alleen nieuwe objecten kunnen worden geregistreerd voor een leasebackregeling, dus de besparing van 20% is uniek voor nieuwbouwobjecten.

Bovendien betaalt u niet de Foncière belasting in de eerste 2 jaar en de aankoopkosten voor een nieuwbouwwoning zijn ongeveer 2,5% vergeleken met 6-8% voor een doorverkoopwoning. Hierdoor kun je tot 30% besparen op de aankoop van een nieuwbouwappartement of -chalet.

Aangewezen, voorverpakte leaseback-ontwikkelingen profiteren meestal van een breed scala aan extra diensten en faciliteiten. Deze kunnen bestaan uit een conciërge, bars en lounges op het terrein, spa- en wellnessruimten, zwembaden enzovoort. Deze kant-en-klare leasebackprojecten worden meestal volledig gemeubileerd verkocht, met een privéopslagruimte die de eigenaars kunnen gebruiken terwijl de woning wordt verhuurd. Dit soort leasebackontwikkelingen zijn vaak een probleemloze investering en zijn in wezen klaar voor gebruik zodra de koopakte is ondertekend.

Zowel eigenaars in leasebackprojecten als eigenaars van doe-het-zelf leasebacks kunnen profiteren van het beheer van hun woning en diensten zoals linnengoed en catering tijdens hun eigen verblijf in de woning.

Het voor de hand liggende voordeel van een leasebackwoning is dat je een gezonde huuropbrengst ontvangt na aftrek van alle kosten (behalve de Taxe Foncière). Sommige projecten bieden gegarandeerde inkomsten, terwijl andere projecten betalen op basis van een formule van het aantal verhuurde weken en het aantal weken gebruik door de eigenaar. In beide gevallen is het in het belang van het beheerbedrijf om de verhuur van je appartement te maximaliseren en dus om je rendement te maximaliseren.
 

Wat is de aankoopprocedure voor een Frans onroerend goed?

Zoals je zou verwachten, verschilt het aankoopproces enigszins afhankelijk van het feit of je een doorverkocht chalet of appartement koopt of dat je een bouwtekening koopt. Hieronder volgt een samenvatting van elk geval.

Proces voor doorverkoop & aankoopkosten

Zodra je hebt besloten dat je een woning wilt kopen, breng je een bod uit aan de makelaar met wie je samenwerkt. Samen met de makelaar en de verkopers bereik je uiteindelijk een akkoord over de verkoopprijs en kan het juridische proces beginnen.

Om ervoor te zorgen dat u vlot en zonder vertraging verder kunt, is het de moeite waard om uw financiën op orde te hebben en een hypotheekofferte klaar te hebben tegen de tijd dat u een bod uitbrengt. Wij kunnen aanbevelingen doen voor Franse hypotheekmakelaars.

Er zijn twee belangrijke documenten bij het afronden van een doorverkoop in Frankrijk, de eerste is het Compromis de Vente en de tweede is de Acte de Vente.

De Compromis de Vente wordt meestal opgesteld door een notaris die, net als in Zwitserland, onpartijdig is en optreedt namens zowel de koper als de verkoper. Dit document brengt het wie, wat en wanneer van de aankoop van het onroerend goed in kaart en wordt ondertekend door zowel de koper als de verkoper. Vanaf dit moment is de verkoper wettelijk verplicht om de woning aan de koper te verkopen. De koper heeft echter nog 10 dagen bedenktijd vanaf deze datum en kan desgewenst zonder boete weglopen. Deze periode wordt de "afkoelingsperiode" genoemd.

In het Compromis de Vente wordt meestal ook een aanbetaling vastgelegd - 10% is gebruikelijk - die door de koper moet worden betaald aan het einde van de "afkoelingsperiode". Dit voorschot wordt gestort op de rekening van de notaris waar het wordt bewaard tot de verkoop is gesloten.

Als de koper of verkoper wegloopt van de verkoop nadat het Compromis de Vente is ondertekend en de "afkoelingsperiode" van 10 dagen is verstreken, moeten er boetes worden betaald.

Meestal duurt het ongeveer 3 maanden vanaf de ondertekening van het Compromis de Vente voordat de Acte de Vente kan worden ondertekend. De Acte de Vente, opgesteld door de notaris, is de definitieve koopakte en wordt meestal bij de notaris ondertekend (hoewel een volmacht kan worden verleend). Alle fondsen moeten op de rekening van de notaris staan voordat de ondertekening kan plaatsvinden. Als je een hypotheek hebt afgesloten, heeft de notaris de gegevens van je hypotheekverstrekker nodig en zij zullen de overdracht van het geld regelen.

Zodra de definitieve akte is ondertekend, worden de sleutels overhandigd en is het pand van jou.

De totale kosten voor de koper bedragen meestal 6% tot 8% en zijn inclusief notariskosten, het Franse equivalent van zegelrecht en registratiekosten. Over het algemeen worden de makelaarskosten gedekt door de verkoper.

Het registreren van de hypotheek brengt meestal extra kosten met zich mee.

Off-plan aankoopproces & aankoopkosten

Off-plan kopen volgt hetzelfde brede proces dat wordt gebruikt voor koopwoningen.

De belangrijkste verschillen zijn dat sommige ontwikkelaars je toestaan om een "optie" te plaatsen op een woning, waardoor deze voor een korte periode van de markt wordt gehaald terwijl je een bezichtiging regelt, de financiering bespreekt met een makelaar, enz.

In het verkoopproces wordt een precontractuele overeenkomst getekend waarin de details van de aankoop worden vastgelegd. In dit geval wordt het meestal een reserveringsovereenkomst genoemd.
 
Deze reserveringsovereenkomst wordt ondertekend met een daaropvolgende "afkoelingsperiode" van 10 dagen en een overeengekomen aanbetaling. De aanbetaling wordt in escrow gehouden door de notaris, die opnieuw optreedt namens zowel koper als verkoper. Voor off-plan eigendommen is het van cruciaal belang dat de reserveringsovereenkomst details bevat zoals de oppervlakte van de woning in kwestie, het aantal hoofdkamers, details over de specificaties van de woning en de streefdatum voor de ondertekening van de koopakte (en meestal de beoogde uiterste datum voor de voltooiing van de bouw).

Als je een hypotheek wordt geweigerd, heb je meestal het recht om je aankoop te annuleren en je aanbetaling terug te krijgen, zelfs na de afkoelingsperiode van 10 dagen. Je moet dit bevestigen bij de notaris.

Het definitieve contract voor buitenplanse aankopen is de Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Ook dit moet een uitgebreid document zijn met een volledige beschrijving en plannen van de voorgestelde woning, de precieze locatie en een gedetailleerde technische beschrijving waarin de aard en kwaliteit van de constructie wordt gespecificeerd. In dit document wordt ook uitgelegd hoe de gefaseerde betalingen zullen werken voor de aankoop van je nieuwbouwwoning. Hieronder staat een voorbeeld van hoe de betalingen in fasen kunnen worden opgesplitst:

• 5% Initiële storting
• 30% van de totale prijs wanneer de funderingen zijn gelegd
• 35% van de totale prijs als de woning weerbestendig is
• 25% van de totale prijs wanneer de bouw is voltooid
• 5% van de totale prijs op de dag dat de woning beschikbaar wordt voor de koper (de dag dat je de sleutels ontvangt)

Zodra de VEFA is opgesteld en alles is overeengekomen, kun je de koopakte bij de notaris (of via een volmacht) ondertekenen. Afhankelijk van het land waar je woont, kan het zijn dat je volmachtdocumenten extra moeten worden bekrachtigd (bijvoorbeeld door het Ministerie van Buitenlandse Zaken voor inwoners van het Verenigd Koninkrijk).

Zodra de ondertekening is voltooid en de laatste betaling is gedaan, worden de sleutels formeel overhandigd en vanaf dat moment is de woning van jou. Je hebt dan een maand de tijd om bezit te nemen van je woning en de ontwikkelaar te informeren over eventuele problemen met de woning.

Als fiscale stimulans om de bouw aan te moedigen, zijn de aankoopkosten voor een nieuwbouwwoning lager dan voor een koopwoning. Alles bij elkaar bedragen de totale aankoopkosten ongeveer 2,5% van de woningprijs. Dit geldt voor alle nieuwe woningen jonger dan 5 jaar. Als een woning na 5 jaar onverkocht blijft, gelden deze voordelen niet meer.

Het registreren van de hypotheek brengt meestal extra kosten met zich mee.
 

Welke garanties zijn er voor nieuwbouwaankopen?

Off-plan kopen in Frankrijk is uitzonderlijk goed beschermd, zowel de belangen als het geld van de koper worden beschermd door een aantal clausules.

Centraal in de bescherming van kopers staat de GFA (vertaald als Financiële Garantie van Prestatie), een garantie die de ontwikkelaar moet garanderen voordat er verkoopakten aan kopers kunnen worden ondertekend. De GFA garandeert de kopers in wezen dat de appartementen worden afgebouwd en geleverd, zelfs als de ontwikkelaar failliet zou gaan.

DE GFA wordt meestal pas gegeven als de ontwikkelaar ongeveer 50% van het project heeft voorverkocht. Dit dient als bescherming voor zowel kopers als ontwikkelaars om er zeker van te zijn dat de ontwikkeling doorgang kan vinden en volgens afspraak wordt opgeleverd.
 

Hypotheken - Kan ik er een krijgen en hoeveel kan ik lenen?

Franse banken zullen tot 85% van de aankoopprijs lenen voor een klassieke freehold, 80% voor een leaseback aan EU-burgers. Niet-EU-burgers zijn beperkt tot 70% voor sale en leaseback.
 
Franse banken kunnen vaste en variabele rentes aanbieden. De tarieven variëren voortdurend, maar momenteel zijn ze historisch laag en Frankrijk biedt nu een van de goedkoopste leningen in Europa. De vaste langetermijnrente is zeer aantrekkelijk en met de lange looptijd van de aangeboden hypotheken (meestal 15 tot 25 jaar) kunnen kopers die niet in Frankrijk wonen een uitstekende waarde op lange termijn vastzetten.
 
In Frankrijk raden we aan om samen te werken met een hypotheekmakelaar om de beste deal te sluiten voor onze klanten en om hen te helpen de complexe leencriteria te doorlopen.
 
We bevelen altijd graag makelaars aan, dus neem gerust contact met ons op.
 

Welke belastingen betaal ik voor een Frans vakantiehuis?

Lokale belastingen

Er zijn twee lokale jaarlijkse belastingen, de 'taxe d'habitation' - de verblijfsbelasting - en de 'taxe foncière' - de eigendomsbelasting.

De Taxe d'Habitation wordt elk jaar op 1 januari berekend. Aansprakelijkheid voor de belasting heeft niets te maken met de tijd dat je het huis bewoont, maar met de mogelijkheid dat je in het huis kunt wonen (je hebt het recht om te wonen en het huis is gemeubileerd).

De Taxe Foncière wordt opgelegd aan de eigenaar, ongeacht of de woning daadwerkelijk door hem wordt bewoond of verhuurd. Eigenaren van nieuwbouwwoningen zijn de eerste 2 jaar vrijgesteld van deze belasting.

Beide belastingen zijn gebaseerd op de kadastrale waarde van het onroerend goed. De belastingtarieven worden vastgesteld door de regio, het departement en de gemeente en variëren van district tot district. Doorgaans komt elke belasting neer op ongeveer 10 - 20 euro per m2 per jaar.

Als je je woning verhuurt aan een professioneel beheerbedrijf, betaalt het beheerbedrijf meestal de taxe d'habitation zodat jij alleen de taxe foncière betaalt.

Belasting op huurinkomsten

Of je nu in Frankrijk woont of niet, je moet in Frankrijk inkomstenbelasting betalen over je huuropbrengsten in Frankrijk.

Vanaf 2019 wordt inkomen tot € 27.519 belast tegen 20%. Huuropbrengsten boven deze drempel worden belast tegen 30%. Deze tarieven zijn van toepassing op de net huurinkomsten.

Dus zelfs als niet-ingezetene moet je een Franse belastingaangifte indienen en het inkomen aangeven bij de belastingdienst in je eigen land. Frankrijk heeft echter overeenkomsten ter voorkoming van dubbele belastingheffing met veel landen, dus het is onwaarschijnlijk dat je twee keer belasting moet betalen over hetzelfde inkomen.

Gezien het belang van toerisme voor de Franse economie, zijn er belastingvoordelen voor huiseigenaren die hun gemeubileerde woning beschikbaar stellen voor verhuur op korte termijn.

De twee belangrijkste mechanismen om de verschuldigde huurbelasting te verlagen zijn:

1. Compensatie van belastingen en aftrekbare kosten met betrekking tot het onroerend goed

Fiscaal aftrekbare kosten zijn notariskosten betaald bij het tekenen van de verkoopakte (aftrekbaar over de eerste 3 jaar van eigendom), kosten voor mede-eigendom, grondbelasting, jaarlijkse hypotheekrente en accountantskosten.

2. De 'papieren' waarde van het onroerend goed afschrijven

20% van de aankoopprijs van het onroerend goed wordt beschouwd als grond, waarop niet kan worden afgeschreven. De resterende 80% van de 'papieren' waarde van het onroerend goed kan echter worden afgeschreven met 4% per jaar gedurende 25 jaar of 3,33% gedurende 30 jaar. Deze afschrijving kan worden verrekend met je huurinkomsten.

Het is ook mogelijk om meubilairkosten met betrekking tot het onroerend goed af te schrijven. De afschrijving op de 'papieren' waarde van het onroerend goed heeft geen invloed op de marktwaarde.
 

Franse vermogensbelasting

Deze belasting heeft een angstige reputatie, maar als eigenaar van een woning in de Franse Alpen is het onwaarschijnlijk dat je deze belasting moet betalen.

Niet-ingezetenen met een eigendom in Frankrijk zijn alleen vermogensbelasting verschuldigd over fysieke activa die zich in Frankrijk bevinden. Zuiver financiële investeringen zijn dus uitgesloten.

De belasting is verschuldigd wanneer het belastbare nettovermogen van het huishouden meer dan €1,3 miljoen bedraagt, waarna de belasting wordt geheven over het nettovermogen boven €800.000.

Dus als je 80% hebt geleend om je huis te kopen, zal de vermogensbelasting alleen een probleem zijn als je huis wordt gewaardeerd op €4.000.000 of meer - d.w.z. als het eigen vermogen van het huis gelijk is aan of hoger is dan €800.000.
Je kunt de vermogensbelasting verminderen door gebruik te maken van een bedrijfsstructuur zoals een SCI (Societe Civile Immobiliere).

Vermogensbelastingtarieven zijn progressief vanaf 0,5% tot een maximum van 1,5% van het vermogen.
 

Fractie Belastbaar	Belastingtarief
€0 - €800,000	0%
€800,000 - €1,300,000	0.50%
€1,300,000 - €2,570,000	0.70%
€2,570,000 - €5,000,000	1%
€5,000,000 - €10,000,000	1.25%
€10,000,000+	1.50%

 

Verkoop, vermogenswinst & successierechten

Verkoop

Er zijn geen beperkingen op wanneer en aan wie je je eigendom in Frankrijk kunt verkopen.
Dit geldt ook voor leaseback-eigendommen. Je hoeft geen btw terug te betalen en er zijn geen boetes. De koper koopt het eigendomsrecht van jou en neemt de huurovereenkomst met de beheermaatschappij over.

Als je je eigen sale and leaseback hebt opgezet, dan heeft de koper bij de verkoop de keuze om de huurovereenkomst voort te zetten of om een deel van de btw terug te betalen en het pand voor eigen exclusief gebruik te houden. 
 

Vermogenswinstbelasting & belastingen bij de verkoop van onroerend goed

Als u uw Franse huis gaat verkopen, zijn er drie belastingen die een rol spelen, tenzij dat huis uw hoofdverblijfplaats is:
 
- vermogenswinstbelasting (impôt sur le revenu)
- sociale belasting (prelevements sociaux)
- solidariteitsbelasting
 
Het belastingtarief wordt bepaald door het land waar je woont (vanuit fiscaal oogpunt) en de omvang van de vermogenswinst.
 
Het standaardtarief van de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed is 19%. Dat basistarief is hetzelfde voor inwoners van Frankrijk, de EER en niet-EER inwoners.
 
Na een baanbrekende uitspraak in 2015 ben je als niet-ingezetene van een ander land in de EER vrijgesteld van het betalen van sociale belasting in Frankrijk. Je moet echter wel de nieuwe solidariteitsbelasting betalen tegen een tarief van 7,5%. In totaal moet je dus 26,5% belasting betalen.
 
Als je een niet-ingezetene bent van Frankrijk en niet-ingezetene van de EER, dan moet je 17,2% sociale belasting betalen naast de 19% CGT. Dus een totale belastingverplichting van 36,2%.
 
Inwoners van Frankrijk worden belast tegen hetzelfde tarief (19% CGT & 17,2% sociale belasting), tenzij ze niet zijn aangesloten bij het Franse socialezekerheidsstelsel. In dat geval profiteren ze ook van vrijstelling en betalen ze in plaats daarvan de solidariteitsbelasting van 7,5%.
 
Bovendien is er een aanvullend belastingtarief verschuldigd over grote vermogenswinsten - een superbelasting. Het aanvullende belastingtarief begint wanneer de totale winst hoger is dan € 50.000:
 

Totale winst (€)	Belastingtarief
50.000 tot 100.000	2%
100.000 tot 150.000	3%
150.000 tot 200.000	4%
200.000 tot 250.000	5%
Meer dan 250.000	6%

 
Aansprakelijkheid voor de belasting wordt verminderd als het eigendom wordt gedeeld, omdat de drempel voor de totale winst per persoon wordt berekend. Dus een onroerend goed dat eigendom is van een man en een vrouw in een 50:50 partnerschap, zou de drempel voor de aanvullende belasting pas bereiken als de totale winst € 100.000 bedraagt (d.w.z. elk € 50.000).
 
Het goede nieuws is dat zowel de vermogenswinstbelasting als de sociale belasting onderhevig zijn aan een degressief belastingverminderingssysteem, waardoor je belastingverplichting afneemt naarmate je meer jaren onroerend goed bezit.
 
De eerste 5 jaar van eigendom is er geen vrijstelling op de CGT-schuld. Vanaf jaar 6 is er elk jaar een korting van 6% op je totale CGT-schuld. Uiteindelijk is er in jaar 22 een vermindering van 4% op je CGT-schuld. Na 22 volle jaren eigendom is het onroerend goed vrijgesteld van vermogenswinstbelasting.
 
Op dezelfde manier begint de vrijstelling van sociale lasten na jaar 5, met een vrijstelling van 1,65% per jaar van jaar 6 tot 21, een vrijstelling van 1,6% in jaar 22 en vervolgens een vrijstelling van 9% per jaar van jaar 23 tot 30. Na 30 volle jaren eigendom is de woning vrijgesteld van sociale lasten (indien van toepassing).
 

Successierechten

Voor een fiscaal inwoner van Frankrijk zijn alle wereldwijde bezittingen onderworpen aan Franse successierechten.

Voor niet-ingezetenen van Frankrijk geldt dat alleen onroerend goed in Frankrijk onderworpen is aan Franse successierechten.

Er is geen aansprakelijkheid voor successierechten tussen man en vrouw, of mensen met een geregistreerd partnerschap.
Er geldt een drempelsysteem voor successierechten op Frans onroerend goed. Er zijn belastingvrije sommen voor kinderen/ouders, broers/zussen, nichten/nichten en anderen.
 
De belangrijkste successierechten, zoals je zou verwachten, zijn voor ouders voor hun kinderen en zijn momenteel beperkt tot €110.000 per ouder / per kind.
 
Het feit dat de aftrek wordt berekend per ouder / per kind betekent dat grotere gezinnen duurdere huizen kunnen doorgeven zonder belasting te betalen.
 
Een gezin met twee ouders en drie kinderen zou daarom een eigendom tot €660.000 kunnen doorgeven zonder belasting te betalen.
 
Voor erfenissen die de belastingvrije som overschrijden, wordt de belasting berekend op basis van het geërfde bedrag:
 

Belastbare erfenis	Belastingtarief
Tot € 8.072	5%
Van € 8.072 tot € 12.109	10%
Van €12.109 tot €15.932	15%
Van €15.932 tot €552.324	20%
Van €552.324 tot €902.838	30%
Van €902.838 tot €1.805.677	40%
Boven €1.805.677	45%

 
Successierechten kunnen worden verminderd of zelfs vermeden als je een SCI (Société Civile Immobilière) opricht. Dit is een gespecialiseerd type Frans bedrijf dat is opgericht voor het bezit en beheer van onroerend goed.
 
Met een SCI kunnen aandeelhouders de aandelen geleidelijk overdragen of schenken aan hun erfgenamen, waardoor ze minder successierechten hoeven te betalen.
 
Neem contact met ons op voor meer informatie over kopen via een bedrijf of het beheren van je woning via een bedrijf.