Ski onroerend goed expert Simon Malster over wat je moet weten als je een huis koopt in de Alpen

15 apr, 2020 door Investeerders in Vastgoed

Deze week zou onze Managing Director Simon Malster naar België en Nederland reizen om klanten te ontmoeten en hun interesse in een ski-object in de Alpen te bespreken. Vanwege reisbeperkingen als gevolg van de pandemie van het Coronavirus kon Simon niet reizen om klanten te ontmoeten, dus in plaats daarvan hield hij een aantal telefoongesprekken en Zoom-bijeenkomsten met klanten.

Dit zette ons aan het denken. Omdat we voorlopig niet wereldwijd kunnen reizen, vroegen we Simon om een aantal van de meest gestelde vragen uit zijn ontmoetingen met klanten en zijn gebruikelijke antwoorden te verzamelen.

Bekijk hieronder wat Simon te zeggen had - daarnaast heeft Simon hier ook een aantal korte video's over het onderwerp opgenomen.

Inleiding

"Ik verkoop al meer dan 30 jaar in de Alpen. In die tijd was ik advocaat en partner bij een kantoor in Londen. Toen een van onze Zwitserse klanten die chalets aan het bouwen was in Verbier vroeg of ik hen wilde helpen. Aangezien ik ski en redelijk Frans spreek, greep ik die kans met beide handen aan en zo is het begonnen. Dat was in 1986, hetzelfde jaar dat ik trouwde. Mijn vrouw Joanne werkt nu voor kopers die een binnenhuisarchitect nodig hebben om hun huis in te richten.

"Investors in Property verkoopt in meer dan 60 resorts in drie landen: Zwitserland, Frankrijk en Oostenrijk en in de loop van 30 jaar heb ik de meeste ervan bezocht en in veel ervan ook geskied.

"De winter is mijn reisseizoen. Natuurlijk breng ik veel tijd door in de Alpen, maar sinds vele jaren heb ik één-op-één vergaderingen met klanten in alle grote Europese steden, Dubai, Hong Kong, Singapore - over de hele wereld.

"Ik had deze week in België en Amsterdam moeten zijn voor klantvergaderingen, maar dat ging niet door vanwege de beperkingen als gevolg van de pandemie van het coronavirus. Daarom dacht ik dat het misschien nuttig zou zijn om een korte video te maken over een aantal vragen die mij vaak worden gesteld en om een aantal aanbevelingen te doen waarvan ik hoop dat ze u zullen helpen bij het vinden van de perfecte ski-accommodatie.

"Sommige klanten weten precies wat ze willen. Misschien gaan ze al jaar na jaar terug naar een skioord waar ze dol op zijn, zo hebben we trouwe Wengen-klanten die alleen daar willen kopen en zelfs nooit zouden overwegen om in het naburige Grindelwald te kopen. Sommigen hebben zelfs de locatie in dat resort bepaald die bij hen past. Ik krijg vaak te horen van fans van Verbier dat ze alleen appartementen in de buurt van de Medran of een chalet in de buurt van Le Rouge overwegen.

"Sommige klanten denken dat ze weten wat ze willen, maar ze nemen contact met me op om te informeren naar andere resorts die misschien beter bij ze passen.

"Sommige klanten weten niet wat ze willen en staan helemaal open voor suggesties en anderen denken dat ze weten wat ze willen maar ontmoeten me om te kijken of er andere resorts zijn die ze niet kennen maar die misschien beter bij hen passen.

"Dus ik dacht dat we met een leeg vel papier zouden beginnen. Ik krijg vaak de vraag van klanten die helemaal openstaan voor ideeën: wat zijn de verschillen tussen kopen in Oostenrijk, Zwitserland & Frankrijk?"

Financiële vragen

"De drie financiële vragen die mij het meest gesteld worden, zijn de volgende:

"Wat zijn de aankoopkosten?
Oostenrijk 6%
Frankrijk 2,5% voor een nieuwe woning, maar 7% tot 8% voor een doorverkoopwoning
Zwitserland - 3% tot 3,8%, afhankelijk van de locatie van het onroerend goed

"Dit zijn de totale kosten voor de notaris en belastingen. Er kunnen extra kosten in rekening worden gebracht voor het registreren van een hypotheek en de bank kan ook opzet- of taxatiekosten in rekening brengen."

"Hoeveel kan ik lenen?
Oostenrijk 60%
Frankrijk 80%
Zwitserland 70%

"Elk land heeft een aantal beperkingen. Zwitserse banken zijn bijvoorbeeld erg terughoudend met het verstrekken van leningen aan Amerikaanse burgers, zelfs als ze in Europa wonen. De kleinere kantonale banken zijn meestal de beste kredietverstrekkers en zijn erg flexibel. Franse banken stellen veel vragen en zijn erg streng, omdat ze gebonden zijn aan wetten die moeten voorkomen dat ze te veel geld uitlenen. Wij kunnen u een gespecialiseerde Franse hypotheekmakelaar aanbevelen die dit gemakkelijker voor u zal maken. Laat het ons weten als u wilt dat wij u voorstellen."

"Welk land heeft de goedkoopste hypotheekrente?
Zwitserland heeft van oudsher altijd goedkope rentetarieven gehad in een poging te voorkomen dat de Zwitserse frank te sterk zou worden. Momenteel liggen de tarieven rond 1% tot 1,5%. Leningen worden afgelost over een periode van 25 jaar en zijn flexibel zodat je het kapitaal kunt terugbetalen wanneer je wilt, hoewel er ook vaste rentetarieven voor de lange termijn en andere producten beschikbaar zijn.

De sterkte van de Zwitserse frank wordt door mijn klanten vaak genoemd als een van de belangrijkste redenen om in Zwitserland te kopen. Ik zal hier in een andere video dieper op ingaan, maar het is de moeite waard om op te merken dat in 2005, toen we veel chalets aan Britse kopers verkochten, de koers 2,4 Zwitserse frank per pond was en nu is dat de helft. De klanten die toen kochten hebben hun geld verdubbeld in pond sterling termen."

Regels en voorschriften

"Als het gaat om de regels en voorschriften voor het kopen van een skihuis, zijn de drie belangrijkste vragen die mij worden gesteld:

"Kan ik in elk skigebied een eigendom kopen?
Kan ik in naam van een bedrijf kopen?
Zijn er beperkingen op hoeveel ik mijn eigendom mag gebruiken?

"Het is gemakkelijker om deze vragen per land samen te vatten:

"Frankrijk is het wilde westen van de Alpen en kent bijna geen regels. Het maakt niet uit of je Frans staatsburger bent of een staatsburger van een ander land; het is hetzelfde. Je kunt kopen wat je wilt. Je kunt kopen op je eigen naam of op naam van een bedrijf. De meeste eigendommen hebben de status van tweede huis, dus je kunt het huis zoveel gebruiken als je wilt en je bent niet verplicht om het te verhuren.

"Oostenrijk staat open voor kopers uit bijna alle landen, maar in veel regio's mag je alleen kopen als je ermee instemt om je huis te verhuren als je het niet gebruikt. Dus in sommige resorts, met name die in Tirol zoals St Anton, kun je geen woning met de status van tweede huis kopen. De hoeveelheid persoonlijk gebruik verschilt van project tot project, maar als je werkt of kinderen op school hebt, zul je altijd meer weken hebben dan dat je vakantie hebt.

"Zwitserland heeft sinds de jaren 1960 beperkingen om het aantal buitenlanders dat koopt te beperken en om hen te beperken tot het kopen van woningen in toeristische gebieden. Er is een federale regel die voor het hele land geldt en die buitenlanders beperkt tot het kopen van niet meer dan 1.000 m2 grond en een chalet van maximaal 200m2 netto bewoonbaar, maar in de praktijk is het mogelijk om grotere chalets te kopen.

"Elk kanton heeft zijn eigen regels en over het algemeen zijn de Franstalige gebieden zoals Wallis liberaler dan de Duitstalige gebieden. Er is bijvoorbeeld een grotere keuze aan woningen beschikbaar voor buitenlanders in Verbier dan in Flims-Laax. Elke gemeente maakt zijn eigen regels, dus hoewel Zermatt in het kanton Wallis ligt, hebben ze al in de jaren 60 besloten dat buitenlanders niet in Zermatt mogen kopen. Er zijn geen manieren om dit te omzeilen. Buitenlanders mogen in Zwitserland geen woningen kopen op naam van een bedrijf - dat is een federale regel. Dat werkt dus niet!

"De Zwitsers hebben beperkingen op nieuwbouw ingevoerd door de Webber-wet van 2012. Er worden nu geen nieuwe bouwvergunningen meer afgegeven voor de bouw van nieuwe tweede huizen. Dit betekent dat je niet langer een stuk grond kunt kopen en een chalet voor je kunt laten bouwen. Het geldt voor alle skigebieden en voor zowel buitenlanders als inwoners van Zwitserland.

"Er zijn echter uitzonderingen; het is mogelijk om een nieuw appartement te kopen in een oud hotel dat gerenoveerd is of om een oud chalet te kopen en het uit te breiden en te renoveren. De beste voorbeelden van deze nieuwe projecten zijn te vinden in Saas Fee, waar we nieuwe appartementen verkopen in de hotels Saaserhof en Berghof. Hotels werden vaak gebouwd op de beste locaties en deze zijn beide ski in, ski out en twee minuten lopen naar het centrum van het resort. We hebben ook een chalet uit 1789 dat volledig gerenoveerd en gerestaureerd zal worden verkocht.

"Zwitserland is ingewikkeld, maar op een ander niveau is het heel liberaal. Alle eigendommen hebben de status van tweede huis, dus je kunt het voor exclusief gebruik houden als je dat wilt, maar je kunt het ook verhuren. De keuze is aan jou.

"Deze regels hebben een doel en een voordeel. De Zwitserse regels met betrekking tot buitenlanders zijn bedoeld om de vraag van buitenlandse kopers te temperen en zo de prijzen laag te houden. Andere regels zijn om overontwikkeling tegen te gaan en de unieke en traditionele sfeer van resorts zoals Saas Fee en Wengen te beschermen, die je in Frankrijk niet vindt. De verhuurverplichting die gebruikelijk is in Oostenrijk is om 'warme bedden' te creëren in plaats van koude bedden, zodat de resorts druk bezocht worden en geen spookstad worden voor afwezige eigenaren. Wij zijn experts op het gebied van deze regels, dus vraag het ons!"

Belastingvoordelen

"Ik krijg ook vaak vragen over belastingvoordelen - zijn er voordelen in het ene land ten opzichte van het andere?

"Je hebt misschien gehoord over de regelingen voor btw-verlaging in Oostenrijk en Frankrijk. Deze worden gegeven als een stimulans aan eigenaars om hun eigendom te verhuren, omdat dit werkgelegenheid en leven in het resort creëert.

"In Oostenrijk hebben veel regio's een verhuurregel zodat je geen keuze hebt. Je moet je huis verhuren als je het niet gebruikt. Als je een nieuw huis koopt en in termijnen betaalt, wordt de btw die normaal gesproken bij de verkoopprijs wordt opgeteld, afgetrokken, zodat je alleen de nettoprijs betaalt.

"In Frankrijk wordt 20% btw in rekening gebracht op een nieuwe woning. Slechts enkele projecten hebben een huurverplichting en meestal zijn dit grote projecten met dure infrastructuur zoals restaurants en zwembaden. De situatie is hetzelfde als in Oostenrijk: je betaalt de btw niet, dus je hoeft hem ook niet terug te vragen.

"Bijna alle nieuwe eigendommen die we in Frankrijk verkopen zijn 'klassiek vrij', dus je hoeft het niet te verhuren, maar als je ervoor kiest om het op een echte commerciële basis te verhuren via een gespecialiseerde verhuurmakelaar, dan kun je de btw terugvragen. Aangezien alle prijzen op onze website bruto worden weergegeven (dat wil zeggen inclusief BTW) kun je in feite 20% korting krijgen als je besluit om te huren.

"Het belangrijkste verschil met Oostenrijk en de verplichte regelingen is dat je op elk moment van gedachten kunt veranderen. Dus als je na een paar jaar besluit dat je niet meer (of niet meer zoveel) wilt huren, kun je de overeenkomst opzeggen en een deel van de btw die je hebt teruggevorderd terugbetalen en je eigen gang gaan. Je kunt er ook voor kiezen om de huurovereenkomst op te zeggen wanneer je het pand verkoopt als de koper het niet verder wil verhuren. In Frankrijk kun je de huurovereenkomst ook annuleren als je deze hebt gecreëerd.

"In Zwitserland is het btw-tarief slechts 8%, maar het wordt niet in rekening gebracht bij de verkoop van een nieuwe woning, dus er is geen terugvorderingssysteem omdat je toch geen btw hoeft te betalen."

Vastgoedprijzen & waar is populair?

"Welk land is het voordeligst?

"Er is niet zo'n grote prijsvariatie als je zou denken als je vergelijkt. Dus als we kijken naar de prijzen in St Anton (Oostenrijk), Val d'Isere (Frankrijk) en Verbier (Zwitserland) zijn ze vergelijkbaar.

"Een paar tips voor jou:

"Het is de prijs per m2 die je als leidraad moet nemen. Hoewel een woning met 2 slaapkamers in Zwitserland op het eerste gezicht duurder lijkt dan een appartement met 2 slaapkamers in een Frans resort, is deze waarschijnlijk ook aanzienlijk groter, omdat Franse appartementen vaak vrij compact zijn. Wat in Zwitserland een appartement met 2 slaapkamers zou zijn, kan in Frankrijk een appartement met 3 slaapkamers zijn.

"Het instapniveau voor appartementen is daarom goedkoper in Frankrijk dan in Zwitserland en nog goedkoper in Oostenrijk."

"Dus in welk land kopen onze klanten het meest?

"Vroeger verkochten we veel huizen in Frankrijk voor ongeveer 300.000 tot 600.000 euro, maar de onzekerheid over Brexit en andere factoren hebben de verkoop een beetje getemperd.

"Oostenrijk is altijd populair geweest omdat daar goede mogelijkheden zijn in die prijsklasse. Klanten met grotere budgetten van laten we zeggen 1 miljoen euro of meer lijken zich meer te richten op Zwitserland.

"Dit geldt ook voor klanten die ergens tussen Hong Kong en Amsterdam wonen. Ik denk dat ze worden aangetrokken door de veiligheid en stabiliteit van Zwitserland. Ze houden ook van het idee om te diversifiëren en te beleggen in Zwitserse franken."

Samenvatting:

"Een vraag die klanten vaak aan het einde van een vergadering stellen, is een vraag die ze misschien aan het begin hadden moeten stellen: Heeft het zin om een huis in de Alpen te kopen?

"Er zijn meer rendabele investeringen die je kunt doen. Vroeger hadden we veel Britse klanten die twijfelden tussen het kopen van een huis in de Alpen of het kopen van een appartement in Londen als huurbelegging. Er zijn nu minder van deze klanten sinds de Britse regering de aankoopbelasting (de stamp tax) heeft verhoogd en de belastingvoordelen op huurinkomsten heeft afgeschaft, waardoor deze appartementen minder aantrekkelijk zijn geworden. Er is echter altijd iets anders, zoals we net hebben gezien, iets dat een veilige investering lijkt te zijn, zoals de aandelenmarkt, kan veranderen in een achtbaan.

"Onroerend goed in de Alpen is een veilige investering omdat er heel weinig nieuwbouw is (vooral in Zwitserland), dus het aanbod is beperkt. De prijzen stijgen niet veel, maar ze dalen ook niet zoals in de grote steden in Europa en Azië. Het is langzaam en gestaag.

"Ik zeg altijd tegen klanten dat ze geen plezier kunnen beleven aan een stuk papier, maar een ski-woning in de Alpen, dat is iets heel anders. Als je jonge kinderen hebt, wat is er dan beter dan een plek te hebben die aanvoelt als thuis, zodat je kunt genieten van gezinsvakanties. De meest typische klant is iemand van in de 40 of 50 met tienerkinderen die zich heeft gerealiseerd dat ze binnenkort niet meer met hen op zomervakantie zullen komen omdat ze het druk zullen hebben met andere dingen doen met hun vrienden, maar ze zullen altijd met je op skivakantie komen, vooral als je betaalt! Dus van Kerstmis tot Pasen heb je een basis waar je kinderen nog steeds kunnen komen voor familievakanties en misschien op een dag ook met je kleinkinderen.

"Tot slot heeft een woning in de Alpen een uniek voordeel - als je in een vakantieoord met twee seizoenen koopt, krijg je twee totaal verschillende vakanties met één woning. Dat krijg je niet als je een villa aan zee koopt."

Simon heeft ook een aantal video's opgenomen over dit onderwerp, bekijk de volledige collectie hier.

Terug naar Artikelen