Kopen in Zwitserland - Regels, beperkingen, complicaties & oplossingen

Zwitserland is al jaren onze best verkopende markt en de turbulentie van dit jaar heeft de populariteit van onroerend goed in de Zwitserse Alpen alleen maar versterkt. De combinatie van frisse berglucht en de soliditeit van de Zwitserse frank zijn belangrijke factoren geweest in de blijvende populariteit van het land als tweede thuisbestemming.  
 
Zwitserland heeft echter de reputatie een ingewikkeld land te zijn voor kopers van onroerend goed. Met een overvloed aan regels en voorschriften en talloze niveaus (van de Federatie tot individuele kantons en lokale gemeenten) is die reputatie welverdiend. We hebben een volledig overzicht over dit onderwerp gemaakt hier en beantwoordde nog veel meer vragen hier.
 
De ingewikkelde regels zouden je er echter niet van moeten weerhouden om in Zwitserland te kopen, omdat ze in Zwitserland van nature heel praktisch en oplossingsgericht zijn en er vaker wel dan niet oplossingen zijn voor problemen die zich voordoen. Maar je moet er wel op voorbereid zijn dat de situatie ingewikkelder kan zijn dan je denkt en je moet het advies inwinnen van experts, notarissen etc. die je door het proces kunnen loodsen.

In dit artikel geven we een voorproefje van enkele speciale gevallen en situaties die we de afgelopen 12 maanden zijn tegengekomen. De moraal van het verhaal? Aarzel niet om contact met ons op te nemen, want wij kunnen antwoorden en oplossingen vinden.
 


Een klant met een Zwitserse verblijfsvergunning vroeg ons onlangs om een huis voor hem te zoeken in Zermatt. Zijn bedrijfsadvocaat in Genève had hem verteld dat hoewel buitenlanders normaal gesproken niet in Zermatt mogen kopen, deze beperkingen niet voor hem zouden gelden omdat hij een B-vergunning heeft. In samenwerking met een lokale notaris controleerden we de situatie en ontdekten we dat de klant met een Australisch paspoort geen tweede woning in Zwitserland kon kopen, ook al woont hij daar. Hij kan wel een hoofdverblijf kopen waar hij woont en belasting betaalt, maar geen vakantiehuis in een skioord. Hij kan alleen een tweede huis kopen als hij oorspronkelijk uit een EU- of EVA-land komt. Deze regel is begraven in een federale wet, dus zijn advocaat kan worden verontschuldigd voor de veronderstelling dat alle nationaliteiten hetzelfde zouden worden behandeld, maar onze notaris (die voortdurend met dergelijke gevallen te maken heeft) zag het onmiddellijk. Hij kwam ook met een oplossing - onze klant zou van Zermatt zijn hoofdverblijfplaats moeten maken en daar moeten wonen en zijn belastingen betalen.
 
Een ander voorbeeld was een klant die onlangs vroeg of ze haar L-vergunning kon gebruiken om een Zwitserse woning te kopen. Dit is mogelijk met B- en C-vergunningen, dus het is een redelijke gedachte. Na een gesprek met een notaris konden we echter bevestigen dat de L-vergunning niet de mogelijkheid biedt om alleen Zwitsers onroerend goed te kopen en - als er al iets is - het aankoopproces ingewikkelder maakt voor de koper dan wanneer hij gewoon doorgaat met een aankoop via de normale route van een aankoopvergunning voor buitenlanders. Daarom adviseerden we de klant om zich te richten op vastgoed dat beschikbaar is voor buitenlanders en de L-vergunning buiten het aankoopproces te houden.
 
Een andere veel voorkomende veronderstelling van kopers is dat ze op naam van een bedrijf in Zwitserland kunnen kopen. Dit is in de meeste gevallen niet mogelijk. Buitenlanders kunnen ook geen onroerend goed kopen in steden als Zürich of Genève zonder een verblijfsvergunning. Buitenlanders kunnen alleen kopen in aangewezen toeristische gebieden (de dorpen of steden in valleien onder skigebieden vallen hier meestal buiten).
 
Terwijl dit soort regels in de federale wetgevende macht worden weggestopt, komen veel regels op regionaal (Kantonaal) of zelfs lokaal (Gemeentelijk) niveau. Regels die worden opgesteld door de gemeente zijn vaak minder bekend, omdat ze alleen gelden voor de directe omgeving in kwestie.


 
In Wengen geldt bijvoorbeeld de regel dat maximaal 50% van een gebouw aan buitenlanders mag worden verkocht. Dit wordt berekend op basis van m2 en niet op basis van het aantal appartementen. We moeten altijd controleren wie de eigenaar is van de andere appartementen, wat hun status was toen ze kochten (Zwitsers paspoort/ Zwitsers ingezetene/buitenlander) en hoeveel m2 alle appartementen zijn. Alleen dan kunnen we bevestigen dat ze mogen verkopen aan een buitenlander.
 
In de meeste resorts in Wallis mag een Zwitserse eigenaar verkopen aan een buitenlander, ongeacht hoe lang hij het huis al bezit. In sommige plaatsen, zoals Saas Fee, mag een Zwitserse eigenaar pas aan een buitenlander verkopen als hij het huis 5 jaar in bezit heeft. Ze mogen wel aan een andere Zwitser verkopen, maar niet aan een buitenlander, dus in deze gevallen vragen we altijd om een uittreksel uit het kadaster.
 
Een andere klassieker (hierboven al genoemd) is dat buitenlanders geen onroerend goed kunnen kopen in Zermatt. We horen vaak van klanten die denken dat ze een binnenweggetje hebben of een manier om deze regels te omzeilen. Meestal is dat niet zo.
 
Dan zijn er nog beperkingen en regels rondom het verkrijgen van financiering, wat nog een laag van regels en voorschriften aan de mix toevoegt. Als je een hypotheek aanvraagt vanuit Gibraltar, de Kanaaleilanden of de VS, kun je worden afgewezen. Hypotheekverstrekkers doen over het algemeen geen zaken met burgers van de VS (waar dan ook gedomicilieerd) of klanten die gedomicilieerd zijn op de Kanaaleilanden of Gibraltar. Er zijn een paar uitzonderingen of manieren om deze problemen te omzeilen, dus je moet de hoop niet helemaal opgeven, maar bereid je erop voor dat het lastig wordt. Ook Australische burgers moeten door veel meer hoepels springen (en meer papierwerk invullen) dan kopers uit Europa, dus houd hier rekening mee en bereid je erop voor dat sommige (luie) hypotheekverstrekkers je afwijzen voor een hypotheek. Nogmaals, we hebben al eerder oplossingen voor deze klanten gevonden en zullen dat weer doen!


 
En hoe zit het met de problemen als gevolg van reisbeperkingen in 2020?
 
Op dit gebied zijn de dingen niet zo ingewikkeld, omdat de juridische aspecten van de aankoop van een huis allemaal op afstand kunnen worden afgehandeld met belangrijke documenten zoals een volmacht die allemaal via de post/koerier kunnen worden verzonden.

De problemen waarmee je te maken kunt krijgen als je een aankoop vanuit het buitenland afrondt, hebben waarschijnlijk betrekking op bepaalde hypotheekdocumenten die meestal binnen Zwitserland moeten worden ondertekend. Er zijn echter opnieuw oplossingen gevonden voor kopers in de VAE, Hongkong en elders, waarbij sommige handtekeningen kunnen worden gezet bij wereldwijde filialen van banken die hun hoofdkantoor in Zwitserland hebben.
 
Zwitserland kan ingewikkeld zijn, dus als je een vraag hebt over wie wat mag kopen , stel die dan aan ons. Als wij het antwoord niet weten, kennen we een lokale expert die het wel weet!