Oostenrijk FAQs

Wat zijn de koopopties in Oostenrijk?

Tweede thuis

Als je je woning liever niet verhuurt, kunnen we een kleine selectie woningen aanbieden die een zeldzame "tweede woning"-toestemming hebben, wat betekent dat je niet verplicht bent om te verhuren.

Volledig beheerd

Sommige van de grotere projecten bieden een volledig beheerde verhuurservice waarbij de ontwikkelaar samenwerkt met een touroperator die al je verhuur efficiënt afhandelt wanneer je je woning niet gebruikt. Ze betalen je een driemaandelijks of maandelijks inkomen en doen de volledige boekhouding. Soms bieden touroperators een gegarandeerde huuropbrengst voor een vaste periode. 

Flexibel huren 

Als je je woning zo veel mogelijk zelf wilt gebruiken en op zoek bent naar volledige flexibiliteit, dan is een woning met een flexibele huuroptie perfect. Je kunt je woning verhuren via een plaatselijke touroperator of je woning particulier verhuren. Als je kiest voor een touroperator, maken zij reclame voor je woning, beheren ze je online boekingen, ontvangen ze je gasten en zorgen ze voor het wassen en schoonmaken van je woning. Als je ervoor kiest om particulier te verhuren, kun je je eigen website maken om je woning te adverteren, of adverteren op een vakantieverhuurportaal, of je kunt particulier verhuren aan vrienden en familie.

Kunnen EU-burgers een huis kopen in Oostenrijk?

Ja, EU-burgers kunnen een vakantiehuis kopen in een van de negen provincies van Oostenrijk en het proces is heel eenvoudig.

Kunnen burgers van buiten de EU een huis kopen in Oostenrijk?

Hoewel het technisch mogelijk is, is het uiterst zeldzaam dat onroerend goed in Oostenrijk beschikbaar is voor niet-EU-burgers.

Een paar eigendommen hebben een zeer zeldzame "tweede huis" status en zijn beschikbaar voor niet-EU-burgers, maar deze zijn alleen te vinden in kleine dorpjes in de provincie Salzburg.

Dit zijn de enige woningen die we momenteel beschikbaar hebben voor niet-EU-burgers

Bijna alle eigendommen zijn alleen beschikbaar voor EU-burgers, dus als je geen EU-paspoort hebt, koop dan in Frankrijk of Zwitserland.

Kunnen niet-EU-burgers onroerend goed kopen in Oostenrijk op naam van een bedrijf?

Het is niet mogelijk voor niet-EU-burgers om de regels te omzeilen door op naam van een bedrijf te kopen. Niet-EU-burgers mogen alleen op naam van een EU-bedrijf kopen als meer dan 50% van de aandeelhouders in de EU woont.

Kunnen burgers van buiten de EU een huis kopen in Lech of Tirol?

Het is zelfs voor Oostenrijkers moeilijk om een huis te kopen in Lech of St Anton (behalve als het om een pure investering gaat)> Het is niet mogelijk voor niet-EU-burgers om een huis te kopen in Tirol, Vorarlberg of Salzburg.

 Hoe verloopt de aankoopprocedure voor een huis in Oostenrijk?

1. Het aankoopproces van een woning in Oostenrijk is heel eenvoudig. De notaris treedt op namens zowel de koper als de verkoper. De notaris stelt de koopakte op en alle documenten die nodig zijn om het juridisch eigendom over te dragen.
2. Bij het kopen van een huis moeten zowel de koper als de verkoper naar het kantoor van de notaris gaan om de koopakte in zijn aanwezigheid te ondertekenen.
3. De koper moet met de volmacht naar een notaris (geen advocaat) in het land waar hij woont om zijn handtekening te laten zetten en (in het Verenigd Koninkrijk) zal de notaris het document naar het buitenlandse kantoor sturen om het te laten 'legaliseren'. Als alternatief kunnen documenten tegelijkertijd worden ondertekend en gelegaliseerd als ze naar de Oostenrijkse ambassade worden gebracht.

Wat zijn de aankoopkosten als je een huis koopt in Oostenrijk?

De aankoopkosten voor het kopen van een huis in Oostenrijk bedragen ongeveer 6,6% van de bruto aankoopprijs. Er is een makelaarscourtage van 3% netto plus 20% btw, wat het totaal op ongeveer 10% brengt. De notariskosten zijn 1,5 tot 2% netto plus 20% btw en de gerechtskosten en administratiekosten bedragen ongeveer 400 euro. De koper moet de notariskosten betalen nadat het koopcontract is ondertekend.

De kosten worden als volgt berekend:

• Aankoopbelasting 'zegelrecht' - 3,5% van de brutoprijs
• Registratie in het Kadaster - 1,1% van de brutoprijs
• Notariskosten - tussen 1,5 en 2% van de brutoprijs
• Gerechtskosten, administratiekosten - ongeveer 150 euro

Welke bouwgaranties zijn er?

Voor alle nieuwbouwwoningen in Oostenrijk geldt een bouwgarantie van 30 jaar tegen alle verborgen gebreken en ontwikkelaars geven meestal twee jaar garantie op de inrichting van het gebouw.

Wat zijn de betalingsfasen bij het kopen van een huis in Oostenrijk?

Nieuwbouwwoningen worden in termijnen betaald en alle betalingen lopen via de notaris, die optreedt als trustee voor jouw geld. De termijnen worden op een klantenrekening gestort en de betalingen voor elke fase worden pas vrijgegeven aan de ontwikkelaar wanneer een onafhankelijke taxateur elke fase heeft geïnspecteerd en officieel heeft afgetekend bij de notaris.

Aankoopbetalingen zien er meestal als volgt uit:

• 15% bij aanvang bouwwerkzaamheden
• 35% bij voltooiing van de ruwbouw en het dak
• 20% bij voltooiing van loodgieters- en elektrische installaties
• 12% bij voltooiing van de gevel & ramen
• 12% bij oplevering van de woning
• 4% bij sleuteloverdracht
• 2% na drie jaar (of nadat de ontwikkelaar een bankgarantie of verzekering heeft verstrekt aan de koper)

Wat is het bouwschema?

In de Alpen wordt alleen in de zomermaanden gebouwd, want in de wintermaanden is de grond bevroren en bedekt met sneeuw. Hierdoor optimaliseren ontwikkelaars in de Alpen hun bouwschema en bouwen en voltooien ze meestal een appartementencomplex of meerdere chalets in één zomerseizoen.

Het voordeel voor kopers is dat ze in de winter hun koopcontract kunnen ondertekenen om hun woning veilig te stellen, maar dat ze meestal pas hoeven te betalen als de bouw in het voorjaar begint.

Kan een buitenlander een hypotheek krijgen om onroerend goed te kopen in Oostenrijk?

Ja. Oostenrijkse banken financieren tot 60% van de aankoopprijs en meestal is de looptijd van de lening 15 tot 25 jaar. Het is ook mogelijk om hypotheken met een vaste rente voor 1 of 5 jaar te nemen.

Wat zijn de voordelen voor EU-burgers van het kopen van een huis in Oostenrijk op naam van een bedrijf?

• Een huis kopen met meerdere partners - Als je een huis wilt kopen met meer dan twee eigenaren, is het kopen op naam van een bedrijf een goede optie.
• Belastingvrije eigendomsoverdracht - Eigendom kan belastingvrij worden overgedragen (bijvoorbeeld aan kinderen of kleinkinderen) door een overdracht van aandelen.

Wat zijn de kosten voor het kopen op naam van een bedrijf in Oostenrijk?

De oprichtingskosten voor een EU-bedrijf beginnen bij ongeveer €2000 en je moet een jaarlijkse onderhoudsbijdrage van ongeveer €1000 betalen.

Hoeveel huurinkomsten kan ik verwachten?

In de Franse, Zwitserse en Oostenrijkse Alpen variëren de huurrendementen meestal tussen 3% en 5%, afhankelijk van factoren zoals het resort, de locatie van de woning binnen het resort (ski in, ski out woningen krijgen hogere huren) en de kwaliteit van de woning. 

Wat zijn de jaarlijkse gebruikskosten van een Oostenrijks huis?

De kosten van een ontwikkeling van chalets of een appartementsgebouw worden meestal evenredig verdeeld tussen de eigenaars, afhankelijk van de grootte van hun eigendom.

Een ruwe schatting is dat de basis lopende kosten voor een woning ongeveer 5 - 7 euro per m2/maand zijn. Dit dekt de kosten van sneeuwruimen, afvalverwijdering, water, opstalverzekering en lokale onroerendgoedbelasting, schoonmaken en verlichting van gemeenschappelijke ruimten en onderhoud van de tuinen enz.

Deze kosten omvatten niet je eigen persoonlijke verbruik van verwarming en elektriciteit, omdat dit varieert afhankelijk van hoeveel je het huis gebruikt.

Als je een huis koopt met uitgebreide vrijetijdsvoorzieningen zoals zwembaden en spa's, dan kunnen deze kosten oplopen tot ongeveer 7-11 per m2/maand.

Moet ik mijn Oostenrijkse woning verhuren?

De meeste vakantiehuizen in Oostenrijk hebben een verhuurverplichting, dus de eigenaar moet het huis verhuren. In de meeste woningen is persoonlijk gebruik toegestaan, maar in sommige complexen kan dit vrij beperkt zijn.

Belastingvoordelen - hoe krijg ik de btw terug?

Het verhuren van je nieuwbouwwoning kan belastingvoordelen hebben, omdat het mogelijk is om de btw op je aankoop geheel of gedeeltelijk terug te vorderen, waardoor je een korting tot 20% krijgt. Om in aanmerking te komen voor deze btw-korting wordt van je verwacht dat je je woning professioneel verhuurt en dat je over een periode van 20 jaar een totale winst laat zien.

Om de belasting terug te vorderen, moet je je registreren voor btw en in sommige gevallen de brutoprijs betalen en vervolgens de belasting terugvragen. Dit duurt meestal twee tot drie maanden en je krijgt een belastingadviseur toegewezen die je hierbij kan helpen. Het is mogelijk om een overbruggingskrediet te krijgen voor de BTW als dat nodig is. Soms hebben de projectontwikkelaars alles al voor je geregeld, zodat je alleen de nettoprijs hoeft te betalen.  

Welke jaarlijkse belastingen moet ik betalen?

Iedereen die een woning huurt in Oostenrijk - ongeacht of er btw-korting is of niet - moet de inkomsten aan het einde van het jaar aangeven en inkomstenbelasting betalen als de inkomsten boven de belastingvrije som uitkomen.

De rente die je betaalt op je hypotheek kun je afschrijven van de winst uit huuropbrengsten. Je kunt ook 10% van de kosten van je inboedelpakket per jaar als afschrijving afschrijven van je huuropbrengsten.

Voor mensen die geen ander belastbaar inkomen hebben in Oostenrijk is de vrijstelling van inkomstenbelasting per persoon per jaar slechts 2.330 euro. Daarom zou de belastingvrije som voor twee personen 4.660 euro zijn.

Boven een bepaald bedrag aan huurinkomsten per jaar (33.000 euro) is het verplicht om je in te schrijven voor de btw. Dit is vaak het geval als klanten meer dan één woning bezitten - zelfs als deze woningen tegen de netto- of brutoprijs zijn gekocht. Als de jaarlijkse huuropbrengst lager is dan 33.000 euro en als de woning niet voor de nettoprijs is gekocht, hoeft er geen btw te worden betaald over de huuropbrengst.

We raden altijd een aantal lokale belastingadviseurs aan om je te helpen met je belastingaangifte. De belastingadviseur brengt eenmalig kosten in rekening voor het opzetten van je registratie (neem rechtstreeks contact op met de adviseurs voor prijzen) en de jaarlijkse belastingaangifte kost ongeveer 600 - 900 euro per jaar.

Toeristenbelasting:
Als je je woning verhuurt, moet je toeristenbelasting in rekening brengen aan je gasten voor de nachten die ze in je woning doorbrengen. Het tarief van de belasting varieert van resort tot resort, maar als een ruwe richtlijn ligt het ergens tussen de 1 en 3 euro per nacht per persoon voor elke gast ouder dan 14 jaar.

Vermogenswinstbelasting:
Vermogenswinstbelasting van 30% is van toepassing op alle winsten die je hebt gemaakt met de verkoop van een woning, maar er kunnen enkele aftrekposten worden gemaakt bij het berekenen van de winst.

Successierechten:
Er is geen successierechten in Oostenrijk, omdat deze in 2008 zijn afgeschaft.