Verlanglijst
Kunnen buitenlanders een huis kopen in Zwitserland?
Ja, buitenlanders kunnen onroerend goed kopen in Zwitserland, maar er zijn beperkingen op nationaal, regionaal en lokaal niveau over waar en wat buitenlanders mogen kopen.
Kunnen Amerikanen onroerend goed kopen in Zwitserland?
Ja, hoewel sommige Zwitserse banken geen leningen verstrekken aan Amerikaanse burgers.
Kunnen Britse burgers in Zwitserland kopen?
Ja, Britse burgers mogen in Zwitserland kopen en Brexit heeft daar niets aan veranderd.
Als je oorspronkelijk uit het Verenigd Koninkrijk komt en vóór 1 januari 2021 in Zwitserland woonde, heb je dezelfde eigendomsrechten als wanneer je Zwitser zou zijn.
Elk van de 26 kantons heeft zijn eigen regels, maar vastgoedexperts, Investors in Property hebben ze voor u vereenvoudigd.
Dit zijn de belangrijkste feiten over het kopen van een Zwitsers huis:
- Wat voor soort onroerend goed kunnen buitenlanders kopen in Zwitserland?
- Waar kunnen buitenlanders kopen en wat zijn de lokale regionale beperkingen?
- Wat is de aankoopprocedure voor een Zwitsers huis?
- Wat zijn de aankoopkosten voor een huis in Zwitserland?
- Hoeveel bedragen de jaarlijkse onroerendgoedbelastingen in Zwitserland?
Bekijk de samenvatting hieronder of raadpleeg voor meer gedetailleerde informatie onze gids Kopen in Zwitserland.
Kan een buitenlander onroerend goed kopen in Zwitserland?
Buitenlanders mogen hotels en commercieel vastgoed kopen in Zwitserland, maar ze mogen slechts één woonhuis kopen in bepaalde gebieden en een maximale grootte.
Buitenlanders mogen alleen onroerend goed kopen in de toeristische gebieden van Zwitserland, tenzij ze in Zwitserland wonen.
Een buitenlander kan een vakantiechalet of appartement kopen in de meeste Zwitserse skigebieden, omdat deze in toeristische gebieden liggen.
Buitenlanders mogen geen onroerend goed kopen in Genève, Basel, Zürich, Zug of in een van de andere steden in Zwitserland, tenzij je in Zwitserland woont.
Buitenlanders mogen alleen een woning kopen die minder dan 200m2 netto bewoonbaar is en minder dan 1.000m2 grond.
Kan ik een Zwitsers onroerend goed kopen op naam van een bedrijf?
Nee, buitenlanders mogen geen woning in Zwitserland kopen op naam van een bedrijf.
Je moet op je eigen naam kopen (of op naam van familieleden ouder dan 18 jaar).
Als ik een huis koop in Zwitserland, kan ik dan in Zwitserland wonen?
Zwitserland heeft geen gouden visum of stimuleringsregeling voor buitenlandse investeringen.
Een tweede huis kopen in Zwitserland geeft je niet het recht om in Zwitserland te wonen.
De meeste buitenlanders mogen maximaal zes maanden per jaar in Zwitserland wonen, maar er kunnen visa nodig zijn en er gelden andere beperkingen voor bepaalde staatsburgers.
Je hebt een vergunning nodig om in Zwitserland te werken of om met pensioen te gaan en fulltime in Zwitserland te wonen.
Een vergunninghouder mag een huis kopen als hoofdverblijfplaats in elke stad of in skigebieden zoals Zermatt die beperkingen hebben.
Er kunnen nog steeds beperkingen gelden als je oorspronkelijk uit een land buiten de EU komt.
Een Brits of Amerikaans staatsburger kan bijvoorbeeld geen hoofdverblijf kopen in een stad (bijv. Zürich) en een tweede huis in Zermatt, tenzij hij een verblijfsvergunning C heeft.
Kan een buitenlander grond kopen in Zwitserland en een chalet bouwen?
Nee. Buitenlanders en zelfs Zwitserse burgers mogen geen nieuw tweede huis bouwen in een gebied (gemeente) waar meer dan 20% van de eigendommen al tweede huizen zijn.
Je kunt een oud huis kopen en het renoveren en uitbreiden, maar je kunt in geen enkel skigebied een nieuw vakantiehuis bouwen.
Maar zowel Zwitsers als buitenlanders kunnen een nieuwbouwwoning kopen die geclassificeerd is als toeristisch onroerend goed en die te huur moet worden aangeboden als je er geen gebruik van maakt.
De Lex Koller (de Kollerwet) stelde een vergunningensysteem in zodat niet-Zwitserse inwoners alleen op toeristische locaties mochten kopen en beperkte de grootte van het onroerend goed dat buitenlanders mochten kopen.
Buitenlanders mogen alleen een vakantiehuis kopen van minder dan 200m2 bewoonbaar oppervlak en minder dan 1.000m2 grond, tenzij ze in Zwitserland wonen.
De meeste kantons verbieden buitenlanders om binnen 5 jaar na aankoop te verkopen.
Maar een buitenlander die een nieuw "toeristisch onroerend goed" koopt dat een "huurverplichting" heeft, mag op elk moment verkopen zonder boete.
Er zijn verschillende andere beperkingen op regionaal (Kanton) en lokaal (Gemeente) niveau.
Alle Zwitserse eigendommen vermeld op onze website zijn beschikbaar voor buitenlanders tenzij duidelijk anders vermeld.
Heb ik een vergunning nodig om een huis te kopen in Zwitserland?
Je notaris vraagt de vergunning aan, maar alleen als je het proces om een bepaald onroerend goed te kopen hebt opgestart.
Neem dus ons advies aan over wat en waar je het beste kunt kopen, doe een paar bezichtigingen en dan regelen wij en je notaris het proces voor je.
Wat is de aankoopprocedure voor een Zwitsers huis?
Doe een bod - neem het advies van je makelaar aan en doe een bod op een woning.
Teken een reserveringscontract - en betaal een kleine aanbetaling. De ontwikkelaar of verkoper zal het contract medeondertekenen en de woning zal gedurende een bepaalde periode niet aan andere potentiële kopers worden verkocht terwijl jij je hypotheekaanvraag voorbereidt en het aankoopproces begint.
Een hypotheek aanvragen - Zwitserse banken verstrekken leningen tot 70% van de aankoopprijs. We kunnen verschillende aanbevelingen doen en werken alleen met lokale hypotheekverstrekkers die het gebied en de markt goed kennen en een goede service bieden met documentatie in het Engels.
Notaris aangesteld - Zodra je een hypotheekofferte hebt ontvangen, wordt een Zwitserse notaris aangesteld om de verkoop te regelen (namens de koper en verkoper). De notaris wordt meestal aangesteld door de makelaar die de verkoop regelt. We hebben een selectie van voorkeursnotarissen in alle resorts waar we verkopen, die documentatie in het Engels leveren en een efficiënte service bieden. Je hebt geen notaris nodig die namens jou optreedt (zoals in het Verenigd Koninkrijk) omdat de notaris voor beide partijen optreedt.
Een buitenlandse koopvergunning aanvragen - De eerste stap die de notaris zal nemen, is het verzamelen van alle benodigde informatie (de persoonlijke gegevens van de koper, de persoonlijke gegevens van de verkoper en de belangrijkste informatie over het onroerend goed) om een aanvraag voor een buitenlandse koopvergunning en de koopakte op te stellen. De notaris stuurt de aanvraag voor de buitenlandse koopvergunning op en deze moet worden goedgekeurd door de kantonale autoriteiten. Dit duurt meestal 2-4 weken en wordt alleen geweigerd als je al een ander huis in Zwitserland bezit of als het huis niet aan de regels voldoet.
De koopakte tekenen - Zodra deze vergunning is verleend, moet de koopakte binnen 30 dagen worden getekend. Je kunt naar het notariskantoor gaan om persoonlijk te tekenen of een volmacht ondertekenen. De notaris zal ook contact opnemen met de bank om je hypotheek te registreren.
Registratie & overdracht - De verkoop wordt dan ingeschreven in het kadaster. Dit duurt een paar weken, maar veel verkopers en kopers gaan akkoord met een sleuteloverdracht (en de verantwoordelijkheid voor het pand) zodra de ondertekening heeft plaatsgevonden, omdat de verkoop dan onvermijdelijk is. De verkoop is echter pas formeel rond als deze is geregistreerd.
Als een woning vóór een verkoop professioneel werd verhuurd, gaan de nieuwe eigenaren vaak verder waar de oude eigenaren zijn gestopt en het is gebruikelijk dat huurovereenkomsten worden overgedragen na een verkoop.
Wat zijn de aankoopkosten voor een huis in Zwitserland?
De aankoopkosten in Zwitserland zijn een van de goedkoopste landen in Europa om een huis te kopen, en verreweg het goedkoopst in de Alpen.
De totale aankoopkosten liggen meestal rond de 2,5% tot 3,8% (aankoopbelasting, kadasterkosten en notariskosten) in de meeste kantons.
Canton Vaud is duurder omdat de totale aankoopkosten rond de 5% liggen.
De registratiekosten voor hypotheken zijn afhankelijk van het leenbedrag en variëren van Canton tot Canton.
In Kanton Wallis is de vergoeding progressief, beginnend bij 1% tot 200.000 CHF, 0,8% tot 500.000 en ongeveer 0,7% boven 1.000.000 CHF.
In Canton Vaud wordt het berekend op een glijdende schaal die begint bij 0,6%, maar afneemt tot slechts 0,44% naarmate de lening groter is.
Het is mogelijk om de registratierechten te vermijden als er al een hypotheek op het onroerend goed rust.
De koper kan de lening overnemen als de bank akkoord gaat of de hypotheek "nota" overdragen zodat zijn eigen bank deze kan gebruiken zonder een nieuwe te registreren.
Wie betaalt de aankoopkosten in Zwitserland - de verkoper of de koper?
De koper betaalt alle kosten bij het kopen van een huis in Zwitserland, dus wanneer je verkoopt betaal je alleen de verkoopcommissie van de makelaar.
Welke belastingen betaal ik voor een Zwitsers vakantiehuis?
Buitenlanders die een eigendom bezitten in Zwitserland betalen belastingen aan drie instanties - de federale overheid, het kanton en de gemeente.
Als ruwe richtlijn suggereren we dat de totale jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Zwitserland ergens in de buurt van 0,6% van de aankoopprijs zal liggen.
Hieronder hebben we de belangrijkste belastingen op federaal en kantonnaal niveau samengevat. Gemeentebelastingen variëren van resort tot resort.
1) Inkomstenbelasting
Inkomsten worden belast op federale, kantonnale en gemeentelijke basis, ongeacht of je je eigendom verhuurt of niet.
Eigenaren van een eigendom worden belast op een fictief inkomen voor het recht om het eigendom te gebruiken. Op basis van het eigendom zelf en de toestand van de lokale huurmarkt wordt een fictief inkomen berekend voor je eigendom, dat de basis vormt voor de belasting die wordt geheven door de federale overheid, het kanton en de gemeente.
2) Jaarlijkse vermogensbelasting
Jaarlijkse vermogensbelasting wordt geheven op kantonnaal niveau. Het tarief van de vermogensbelasting wordt berekend op basis van alle bezittingen van een individu in Zwitserland.
Het bedrag aan vermogensbelasting dat verschuldigd is over een eigendom is gebaseerd op de fiscale waarde ervan, die door het kanton wordt bepaald aan de hand van een reeks beoordelingscriteria. De fiscale waarde van een eigendom is aanzienlijk lager dan de aankoopprijs.
Schulden, hypotheken en leningen zijn aftrekbaar, of ze nu betrekking hebben op het onroerend goed of niet.
3) Jaarlijkse onroerendgoedbelasting
De meeste kantons heffen naast inkomsten- en vermogensbelasting ook een jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Deze is gebaseerd op een fictieve kadastrale waarde van het onroerend goed (niet de marktwaarde).
De belasting bedraagt 0,015% in Wallis en Bern en 0,010% in Vaud.
4) Vermogenswinstbelasting
Winsten uit de verkoop van onroerend goed in Zwitserland zijn onderhevig aan vermogenswinstbelasting die wordt geheven door het kanton. De belasting wordt berekend over het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs.
Aftrek is mogelijk voor de aankoopkosten en de verkoopkosten, inclusief de verkoopcommissie van de makelaar en de kosten van eventuele renovaties of verbeteringen aan het pand.
Het tarief van de vermogenswinstbelasting in elk kanton hangt af van de duur van het eigendom en het winstbedrag.
Kanton Wallis, waar de meeste skigebieden liggen, heeft een van de laagste vermogenswinstbelastingtarieven van alle 26 kantons.
5) Successierechten
Erfbelasting wordt ook geheven door het kanton, maar is erg laag. Geen van de kantons heft successierechten op schenkingen/legaten aan echtgenoten.
Slechts 4 kantons belasten schenkingen/legaten aan een directe afstammeling (Appenzell Innerhoden - 1%, Luzern - 2%, Neuchatel - 3% & Vaud - 3,5%).
Het schenken/erven van een eigendom in Zwitserland aan een derde partij is onderworpen aan een belasting tussen 15% en 55%.
Het kan ook zijn dat je belasting moet betalen in je eigen land waar je woont, maar de meeste landen hebben een overeenkomst met Zwitserland over dubbele belastingheffing, zodat je niet twee keer belasting betaalt.
Voor meer gedetailleerd belastingadvies over een specifiek onroerend goed raden we je aan gespecialiseerd belastingadvies in te winnen. We kunnen je in contact brengen met lokale belastingdeskundigen in alle grote resorts.
Hoeveel kost het om mijn Zwitserse woning te verkopen?
De gemiddelde kosten en uitgaven voor het kopen en verkopen van een woning (overdrachtsbelasting, registratiekosten, notariskosten en juridische kosten) variëren enorm.
De Global Property Guide schat dat de retourkosten (kopen en verkopen) in totaal 6,21% bedragen in Zwitserland, vergeleken met 3,3% in Denemarken (laagste in de EU) en 16,85% in België (hoogste in de EU).
De verkoopcommissie varieert binnen Europa en ook binnen Zwitserland. Verkoopcommissies zijn over het algemeen hoger in de skigebieden dan in de grote steden en 5% is standaard. Als u overweegt uw Zwitserse woning te verkopen en een waardebepaling wilt, neem dan contact met ons op.
