Het Zwitserse aankoopproces

Ik verkoop al meer dan 35 jaar onroerend goed in Zwitserland, maar zelfs ik ben nog wel eens verrast als ik iets nieuws leer. Dit komt deels doordat de regels vaak kunnen veranderen, maar ook regio's hebben verschillende regels en zelfs binnen kantons interpreteren sommige notarissen ze op verschillende manieren. 

Ik dacht dat het onze internationale klanten, die niet bekend zijn met het proces, zou helpen als ik in detail de procedure uiteenzet voor het kopen van een doorverkoopwoning of een nieuwe woning buiten plan. Wij verkopen het meeste onroerend goed in Wallis, met resorts als Verbier, Crans Montana, Saas Fee en Zermatt, dus deze opmerkingen gelden voor Wallis, maar kunnen enigszins afwijken van andere kantons. Als een internationale koper, die niet in Zwitserland woont, een huis koopt in Wallis, dan zijn dit de stappen die hij of zij moet nemen.

De notaris 
Als je hebt afgesproken een huis te kopen, moet je eerst een notaris aanwijzen. Een notaris werkt voor zowel de verkoper als de koper en moet geregistreerd zijn in het kanton waar de woning zich bevindt.

Meestal zal de verkoopmakelaar of de projectontwikkelaar een notaris voorstellen die efficiënt is, vloeiend Engels spreekt en bereid is om de documenten voor de koper te vertalen als onderdeel van hun service. Vaak wordt de notaris gekozen omdat hij of zij bekend is met het dossier omdat hij of zij een eerdere aankoop heeft behandeld.  



De vergunning voor buitenlanders 
De belangrijkste taak voor de notaris is het verkrijgen van een aankoopvergunning voor buitenlanders. In sommige vakantieoorden geeft de plaatselijke gemeente geen koopvergunning af voor buitenlanders. Een buitenlander krijgt bijvoorbeeld geen vergunning om een tweede huis te kopen in Zermatt, maar kan wel vrij kopen in Verbier. Als de buitenlander in Zwitserland woont, kan hij misschien in Zermat kopen, maar alleen als hij de nationaliteit van een EU-land heeft. Ik heb je gewaarschuwd dat het ingewikkeld is!

Er zijn twee soorten vergunningen voor buitenlanders: algemene en specifieke.

Als het een nieuwbouwproject is, moet de notaris een "voorwaardelijke" algemene vergunning aanvragen. Dit kan een vergunning zijn om van bijvoorbeeld 20 nieuwe appartementen er 15 te verkopen als tweede huis aan buitenlanders.  

Dan hebben ze een specifieke vergunning nodig om appartement X te kunnen verkopen aan koper Y. Als het gaat om een doorverkoop die al eigendom is van een buitenlander, hoeft de notaris alleen de specifieke vergunning aan te vragen. De vergunningen worden afgegeven door het kanton, maar moeten ook worden goedgekeurd door de federale overheid in Bern.  

Andere documenten 
In het geval van nieuwbouw of verbouwing van een bestaand pand of hotel tot meerdere woningen, moet de architect de eigendomstitel verdelen in individuele titels voor elk appartement. Ze zullen een overeenkomst opstellen die het % van het hele gebouw regelt en elk appartement moet het aandeel van de servicekosten berekenen die elk zal betalen en de werkafspraken tussen de eigenaars en de beheerder vastleggen.

In de Franstalige resorts staat dit document bekend als een PPE en in het Duitse deel als een SWTE. Deze documenten zijn erg gedetailleerd en het kan enkele weken of langer duren om ze af te ronden en te registreren. De notaris kan de vreemdelingenvergunning pas aanvragen als dit is gebeurd, maar als de PBM / SWTE is geregistreerd, kan de notaris tegelijkertijd de algemene vergunning en de specifieke vergunning aanvragen om de zaken te versnellen.

De notaris zal de koper vragen een formulier in te vullen met zijn persoonlijke gegevens en het aanvraagformulier voor buitenlanders en een kopie van zijn paspoort op te sturen.



De reserveringsovereenkomst 
In sommige gevallen, vooral als je een huis koopt van een projectontwikkelaar, zullen zij of hun makelaar je vragen om een reserveringsovereenkomst te ondertekenen en een aanbetaling te doen. De voorwaarden van deze overeenkomsten en het bedrag van de aanbetaling variëren, maar vaak moet je betalen aan de makelaar of de verkoper omdat de notaris geen aanbetaling mag accepteren totdat de vergunning voor buitenlanders is ontvangen. 

Er zijn strikte regels die de grootte van onroerend goed dat in aanmerking komt om aan buitenlanders te worden verkocht, beperken tot 200m2 netto bewoonbaar oppervlak en een perceel van niet meer dan 1.000 m2. Als het een groot huis is, zelfs als het al eigendom is van een buitenlander, moet de architect die het oorspronkelijk heeft gebouwd mogelijk een "Bestatigung" ondertekenen, een certificering dat het voldoet aan de m2-regels.

De notaris kan de verkoper en koper ook vragen om de plannen te ondertekenen, vooral als het gaat om een grote woning, nieuwbouw of bijvoorbeeld de verbouwing van een hotel. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of een pas gerenoveerde woning zullen de partijen ook een technische beschrijving ondertekenen waarin de afwerkingsstandaard in de verkoopprijs is opgenomen.  

De hypotheek 
Terwijl u wacht op de vergunning voor buitenlanders moet u uw hypotheek afronden. Zwitserse banken hanteren verschillende leencriteria en -praktijken en we zijn voortdurend verbaasd over de vreemde en steeds langer wordende lijst met landen/situaties die op de zwarte lijst van banken staan. 

Wie had ooit gedacht dat Zwitserse banken niet graag leningen verstrekken aan Australiërs? Of Amerikanen? Maar meestal vinden we wel een oplossing. Een makelaar heeft een bank gevonden die wel leent aan Australiërs en een van de grote banken leent wel aan Amerikanen die niet in de VS wonen. Een lokale bank leent aan inwoners van de VS als ze in Kanton Wallis kopen. 

Na het verkrijgen van je hypotheek moet je nu de papieren ondertekenen. Sommige kantonale en kleinere banken eisen dat de lener alle documenten persoonlijk ondertekent bij de bank in Zwitserland. De grotere internationale banken kunnen je toestaan om in hun filiaal in je eigen land te tekenen of zelfs digitaal.

De verkoopakte
Wanneer de notaris de specifieke vreemdelingenvergunning ontvangt, heb je 30 dagen de tijd om de verkoopakte van de notaris te ondertekenen. Als de akte niet binnen die periode is ondertekend, vervalt de vergunning en moet de notaris een nieuwe aanvragen. Als de toestemming voor nieuwbouw is verkregen, kan de koper de aanbetaling en de termijnbetalingen aan de notaris overmaken. 

De koopakte moet persoonlijk worden ondertekend bij de notaris, maar de verkoper en koper ondertekenen tegenwoordig op afstand. Toen ik meer dan 30 jaar geleden begon met de verkoop van onroerend goed in Zwitserland, waren zowel de verkoper als de koper aanwezig en na de ondertekening gingen alle aanwezigen met de notaris mee naar een café voor een kop koffie of een biertje, afhankelijk van het tijdstip van de dag. Tegenwoordig stuurt de notaris je een volmacht per e-mail, maar je moet het origineel per post terugsturen.



De voltooiingsdatum 
De partijen kunnen een "voltooiingsdatum" overeenkomen, die kan zijn wanneer de koper volledig heeft betaald of in het geval van een nieuwbouw/renovatie wanneer de woning is voltooid. In het geval van een doorverkoop wordt vaak in de verkoopakte vermeld dat de koper 30 dagen heeft vanaf de datum van ondertekening om het saldo van de aankoopprijs te betalen. 

Garanties
Als u een doorverkochte woning koopt die meer dan 20 jaar oud is, moet de verkoper een certificaat van een gekwalificeerde elektricien overleggen dat het elektrische systeem is gecontroleerd en goedgekeurd. De Zwitserse wet legt de verkoper nog andere verplichtingen en garanties op, die voornamelijk betrekking hebben op het opzettelijk verbergen van verborgen gebreken. 

Geld en sleutels 
Verkopers gaan er vaak van uit dat ze de verkoopopbrengst krijgen zodra de verkoop is "afgerond" en kopers gaan ervan uit dat ze de sleutels krijgen. In Zwitserland is dat niet altijd het geval als de koper of de verkoper buitenlanders zijn.

Als de koper een buitenlander is, dan heeft de federale overheid (Bern) 30 dagen de tijd om bezwaar aan te tekenen, ook al is de vergunning goedgekeurd door het kanton. De verkoop is dus pas echt "afgerond" als die periode van 30 dagen is verstreken en de eigendomsoverdracht is genoteerd in het kadaster. Het kadaster wordt beheerd door de kantonnale overheid en het kan enkele weken duren voordat de eigendomsoverdracht is geregistreerd. Kanton Wallis heeft momenteel ongeveer 6-8 weken nodig.

Omdat deze twee stappen in de praktijk een formaliteit zijn, zal de verkoper er vaak mee instemmen om de sleutels te overhandigen wanneer de koper het volledige bedrag voor de woning heeft betaald.

Als de verkoper een buitenlander is, moet hij ook wachten met het ontvangen van de verkoopopbrengst totdat alle wettelijke formaliteiten zijn afgerond (als de koper een buitenlander is). De notaris heeft een wettelijke verplichting om ervoor te zorgen dat de verkoper alle verschuldigde belastingen heeft betaald, dus ze zullen 5% van de verkoopopbrengst inhouden, zelfs nadat de eigendomsoverdracht is geregistreerd. Als ze er zeker van zijn dat alles is betaald, geven ze de laatste 5% vrij.



Nog iets anders? 
Een ander belangrijk punt is dat de verkoopdatum in het kadaster teruggaat tot de datum waarop de koopakte werd ondertekend (niet de datum waarop deze daadwerkelijk door het kadaster wordt verwerkt). Dit kan belangrijk zijn als je het huis wilt doorverkopen, want een buitenlandse verkoper kan (in Kanton Wallis) pas doorverkopen als hij het huis 5 jaar in bezit heeft.

De notaris kan een speciale toestemming voor je aanvragen om te verkopen voordat de 5 jaar voorbij zijn. Dit wordt gegeven in geval van financiële problemen, echtscheiding of slechte gezondheid, maar je mag niet met winst verkopen.

Heb je tips? 
Ja. Ga er niet van uit dat de dingen in Zwitserland op dezelfde manier werken als in uw eigen land. Veel klanten vragen ons nog steeds of het "leasehold" of "freehold" is, zonder zich te realiseren dat we alleen in Engeland zo'n belachelijk systeem hebben! Ik heb woorden als "uitwisseling" en "voltooiing" gebruikt, die ook Engelse begrippen zijn, maar in Zwitserland een andere juridische betekenis en gevolgen hebben. Tot slot, gebruik een goede makelaar die het systeem goed kent en je er doorheen kan helpen!