Ski Vastgoed Expert: Een hotel kopen of verkopen

Na onlangs de verkoop van een hotel in Saas Fee te hebben afgerond, legt onze MD Simon Malster het proces uit en geeft hij enkele tips die u zullen helpen als u een hotel wilt kopen of verkopen.
 
We hebben onlangs een hotel verkocht in Saas Fee en het was waarschijnlijk de langste en meest gecompliceerde verkoop van het jaar. Ik dacht dat hoteleigenaren die willen verkopen en klanten die willen kopen er iets aan zouden hebben als ik uit die ervaring putte en een aantal punten uitlichtte die uit die transactie naar voren kwamen.
 
Zoals vaak het geval is, had de eigenares het hotel jarenlang gerund en nu wilden zij en haar man met pensioen. Haar dochter is in de 20 en wilde het bedrijf niet overnemen. Onze opdracht was om te verkopen aan een persoon die haar plaats zou innemen en in de zaak zou blijven werken of aan een hotelbedrijf dat een manager zou aanstellen.
 
Ze hadden het hotel twee jaar eerder "verkocht", maar de verkoop ging niet door. Deze keer waren ze meer gefocust en stonden ze ons toe om de details van het hotel op onze website te zetten. Dit benadrukt een veel voorkomend probleem - vaak wil de eigenaar het personeel of de gasten niet laten weten dat het hotel te koop staat. Als we het niet op onze website kunnen laten zien, beperkt dat onze mogelijkheden om het te verkopen. Ik vertel klanten altijd dat het het beste is om "je waren in de etalage te zetten". Als je serieus bent over de verkoop, teken dan een goed verkoopmandaat en geef de agent toestemming om te adverteren.
 
Omdat de kavel groter was dan de meeste particulieren zich konden veroorloven (meer dan 10 miljoen vierkante meter), was het altijd al aantrekkelijker voor een hotelbedrijf. Ik werd gecontacteerd door een hotelier die al een hotel had in een ander resort in Zwitserland. Ik had vele jaren eerder in dat hotel gelogeerd en ik wist dat het hotel in Saas Fee goed bij hen zou passen.
 
Een adviseur had echter een lijst met meer dan tien hotels opgesteld die ze overwogen. Voordat ze een van deze hotels bezochten, wilden ze "de cijfers" zien. Omdat het hotel werd verkocht als een doorlopend bedrijf waren de rekeningen erg belangrijk en de koper wilde niet alleen de jaarrekening zien, maar ook de managementrekeningen met de volledige uitsplitsing van inkomsten (restaurant, bar en hotel) en alle uitgaven. Wij adviseren hoteliers altijd om al deze informatie klaar en up-to-date te hebben, omdat dit altijd de eerste informatie is waar de koper om zal vragen.


 
In sommige gevallen zijn de rekeningen niet zo belangrijk. We hebben nog een hotel te koop in Saas Fee dat twee winters gesloten is geweest vanwege COVID. Omdat het hotel toch al aan vernieuwing toe is, helpen rekeningen van 2 of 3 jaar geleden niet echt veel. In dat geval is marktinformatie belangrijk en vaak kan het toeristenbureau helpen om de koper een idee te geven van de toeristische markt en het potentieel. Sommige hotels worden verkocht voor herontwikkeling tot appartementen, dus is het belangrijker om architectplannen en een geldige bouwvergunning te hebben.
 
Nadat we wat vragen over de boekhouding hadden beantwoord, bracht de adviseur een eerste bezoek. Na dat bezoek stond het hotel op hun shortlist, dus toen kwam de hotelier zelf een kijkje nemen. Toen begonnen de onderhandelingen.

Als ik een chalet verkoop, kunnen de onderhandelingen een paar dagen duren, maar er zijn niet veel variabelen, alleen de prijs, het meubilair en een opleveringsdatum. Bij een hotel zijn er veel meer variabelen. De eerste is de structuur van de verkoop. Verkoopt de eigenaar gewoon de activa? Of, als het hotel eigendom is van een bedrijf, zullen de aandeelhouders gewoon de aandelen verkopen? Er zijn belastingvoordelen voor de eigenaar om de aandelen te verkopen en vaak ook voor de koper (vooral als ze andere hotels in een holding hebben). Maar het is ook ingewikkelder omdat de koper due diligence moet uitvoeren op zowel het pand als het bedrijf dat het bezit. Accountants en advocaten moeten er zeker van zijn dat het bedrijf gezond is en geen verborgen verplichtingen heeft. Dit alles kost tijd en geld.
 
Dan is er nog de overdrachtsdatum. Het is altijd beter om de overdracht aan het einde van het skiseizoen te laten plaatsvinden dan met Kerstmis! Dus afhankelijk van wanneer de deal wordt gesloten, kan er vertraging optreden bij het voltooien van de transactie.

Dat was hier het geval. De prijs en een ruwe schets van de verkoopvoorwaarden waren in december bijna rond, maar het had voor geen van beide partijen zin om de overdracht voor het einde van het skiseizoen af te ronden. Covid maakte dat tot een groter probleem dan normaal. Het was onmogelijk om te voorspellen hoe het hotel zou presteren in die resterende maanden. Ze hadden al een covid-lening afgesloten bij de overheid en een beroep gedaan op hun verzekering, maar zouden ze nog meer claims moeten indienen en meer moeten lenen voor de verkoop? Dit zou een enorm effect kunnen hebben op de balans en aangezien de kopers zowel de balans als de activa kopen, moest er een formule worden bedacht om dit mee te nemen in de uiteindelijke prijs die ze betaalden. Dat is ingewikkeld, maar er werd een formule overeengekomen en ik denk dat het de eerste keer is dat ik een pand heb verkocht zonder de prijs te weten!
 
Als het seizoen goed zou verlopen zou de prijs omhoog gaan, maar als het zou mislukken ook. De verkoper moest een zeker risico nemen - konden ze open en winstgevend blijven terwijl de pandemie woedde in Europa en regeringen spraken over het sluiten van skioorden. Het bleek dat Zwitserland het enige land was dat zijn skigebieden openhield voor nachtelijke bezoekers. Eind december werd een internationaal reisverbod van kracht en het zag ernaar uit dat de hotelbranche een klap zou krijgen. Gelukkig verlieten de Zwitsers de steden om van de bergen te genieten, de sneeuw was goed en de hotels zaten vol.
 
Naarmate het seizoen vorderde, vorderde ook de transactie. Hoewel er nog steeds geen definitieve verkoop was overeengekomen, begon de koper met de due diligence van het pand. Ze stuurden een "lijst met opgevraagde documenten" in een excel-spreadsheet, waarin meer dan 60 documenten werden opgevraagd. Dit omvatte alles, van bodem- en bouwverontreinigingsrapporten (bijv. asbest), energierapporten tot het ongevallenboek.

De eigenaar vertelde me dat het weken zou duren en dat hij het erg druk had, want het was nu februari en het hotel was volgeboekt. Het duurde nog een paar maanden om alle documenten af te handelen en toen werden de voorwaarden en de koopovereenkomst getekend.
 
Dat was in april, maar het seizoen was nog niet afgelopen, dus de eigenaars moesten het hotel blijven runnen en nog een maand wachten om de boeken af te sluiten en de betaling te ontvangen. In die periode moest de nieuwe eigenaar de overname afronden van de zakelijke lening van de bank die de verkopers gebruikten. Ze hadden een principeovereenkomst met de bank, maar die moest nog worden ondertekend door de kredietcommissie. Eind mei was de transactie eindelijk rond en kregen we de verkoopcommissie uitbetaald!
 
We krijgen veel vragen over hotels van kopers die zichzelf als hotelier zien en sommigen overwegen een chalet te kopen om als bed & breakfast te runnen. Hier is wat algemeen advies dat zij misschien nuttig vinden.
 
Als je een hotel koopt als investering en je bent niet van plan om het zelf te runnen, dan gelden alle gebruikelijke regels voor het kopen van een bedrijf. Je moet natuurlijk de boekhouding, de markt en de bezettingsgraad van het resort bestuderen, evenals het pand zelf en het potentieel ervan.


 
Een hotel is vrijgesteld van de gebruikelijke Zwitserse vastgoedregels, dus je kunt het kopen als investering op voorwaarde dat het wordt gerund en beheerd door een persoon met de vereiste kwalificaties. Het is echter niet toegestaan om een woonhuis te kopen, tenzij het is goedgekeurd voor verkoop aan een buitenlander. De gebruikelijke regels beperken ook hoe lang je er mag verblijven en als je het als bedrijf runt, moet je het als zodanig registreren. Het is dus ingewikkeld om in Zwitserland een chalet te kopen en het als B&B te runnen - het is veel eenvoudiger om het gewoon per week aan toeristen te verhuren. Als je een EU-burger bent, heb je meer flexibiliteit om een B&B in Frankrijk of Oostenrijk te kopen en te runnen.
 
Ik ben gevraagd om het hotel in Saas Fee te verkopen omdat ik daar al meer dan 20 jaar vastgoed verkoop en het goed ken. We hebben nog drie hotels in het resort te koop. Een daarvan staat op onze website...
 
De Carpe Diem zou een geweldig boetiekhotel zijn voor een nieuwe eigenaar die er een beetje in wil investeren. Het is meer dan 18 maanden gesloten geweest vanwege Covid. Het ligt in het centrum van het resort, maar op een rustige plek naast de hoofdstraat. Vorige eigenaars hebben een aantal elementen bijgewerkt en een plaatselijke architect is gevraagd om plannen te maken voor een uitbreiding. Het heeft een goed potentieel. Ik heb het verkocht aan de huidige eigenaar, dus ik ken de geschiedenis.
 
Saas Fee is een resort waar een boetiekhotel het goed zou doen (zoals het onlangs gerenoveerde Belmont bewijst).
 
De hotels in Saas Fee zijn de afgelopen jaren flink door elkaar geschud met veel investeringen in de tophotels Capra, Walliserhof en Schweizerhof. Verschillende 3*-hotels zijn omgebouwd tot appartementen en verkocht (Derby, Britannia, Berghof, Astoria, Imseng, Metropole en Walser). Ik weet van nog twee of drie hotels die dit jaar dezelfde weg opgaan. Dus nu is er minder concurrentie voor de hotels die overblijven!
 
Ik zou dus de Carpe Diem aanraden als je een hotel voor een nichemarkt wilt creëren. De andere twee hotels opereren momenteel allebei succesvol als hotel. Het ene is geprijsd rond de 3,5m en het andere dichter bij de 10m sfrs.

Als je meer informatie wilt, neem dan contact met ons op en vraag of je mij - Simon Malster - kunt spreken.